Как утверждается размер платы за содержание помещения в многоквартирном доме? Возможно ли его изменение со стороны управляющей компании? Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме устанавливается на срок


Размер платы за содержание жилого помещения

Управляющие организации могут использовать размер платы за содержание жилого помещения, установленный органами местного самоуправления или утверждённый собственниками помещений в доме.

Сегодня мы расскажем, нужно ли считать стоимость работ и услуг, связанных с содержанием и текущим ремонтом общего имущества в МКД, и на что следует обратить внимание при расчёте.

Объясним, какие последствия ожидают управляющую организацию, если она не рассчитала плату за содержание жилого помещения для многоквартирного дома как индивидуального объекта.

Минстрой РФ о том, что размер платы за жилое помещение нужно рассчитывать отдельно для каждого МКД

Законодательство об установлении размера платы

Жилищный кодекс РФ изменил представление об управлении и содержании жилищного фонда – вовлёк в эти процессы собственников помещений в МКД. Законодательство тесно связало собственника и управляющую организацию.

За собственниками помещений закрепилась обязанность утверждать на общем собрании перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, условия их оказания и выполнения и размер финансирования (п. 17 ПП РФ от 13.08.2006 N 491).

Управляющие организации же предоставляют собственникам свои предложения о перечне, объёмах и качестве услуг и работ (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, п. 31 ПП РФ N 491). Эти предложения должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества.

Первичным является предложение управляющей организации, вторичным – проведение общего собрания собственников помещений и утверждение необходимых условий на основании информации, полученной от управляющей организации.

ПП РФ от 03.04.2013 N 290 утвердило минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме. Работы и услуги, включённые в минимальный перечень, нужно обязательно указать в договоре управления многоквартирным домом вместе с их стоимостью.

Законодательством определено, что размер платы за содержание жилого помещения должен быть соразмерен перечню, объёмам работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества с учётом особенностей и характеристик конкретного многоквартирного дома (ч. 2 ст. 154, ч.1 ст. 156, ч. ч. 2, 3 ст. 162 ЖК РФ).

Как рассчитать пени за жилое помещение и коммунальные услуги

Что будет, если не проставить стоимость работ и услуг

Нередки случаи, когда управляющие организации выходят к собственникам помещений в многоквартирном доме с предложением размера платы за содержание жилого помещения, ориентируясь на средний размер платы по муниципальному образованию или на размер платы по дому, отдельные свойства и характеристики которого схожи с подведомственным им многоквартирным домом.

При этом у управляющей организации нет информации о стоимости по каждому виду работ и услуг, связанных с содержанием и ремонтом общего имущества в МКД.

Впоследствии такие УО не могут предоставить собственникам полноценный отчёт: соответствуют ли выполненные работы и оказанные услуги утверждённой стоимости по каждому виду таких работ и услуг.

Не могут такие управляющие организации и перерасчитать плату за содержание жилого помещения в случаях, установленных ПП РФ N 491: при предоставлении услуг ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими установленную продолжительность. Как в этом случае действует ГЖИ?

Представьте ситуацию: в городе N департамент ГЖН рассмотрел обращение гражданина о невыполнении управляющей организацией отдельных видов работ и услуг. УО в свою защиту предоставила информацию о перечне работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД с указанием периодичности и годового объёма.

Департамент ГЖН проанализировал это приложение к договору управления МКД и установил, что в нём нет сведений о размере стоимости каждой конкретной работы и услуги.

Так как работы и услуги, предусмотренные договором управления МКД, не имели стоимости, УО не могла произвести перерасчёт платы за содержание жилого помещения – уменьшить её размер пропорционально количеству дней, в течение которых были нарушены требования к услуге. А это прямое нарушение законодательства.

Орган ГЖН выдал управляющей организации предписание об устранении нарушений. К тому же УО должна была представить для утверждения общему собранию собственников помещений МКД перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества. Подготовить такой перечень нужно согласно ПП РФ от 15.05.2013 N 416, ПП РФ N 290.

Наличие расчётов экономически обоснованной стоимости работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества позволит оградить управляющие организации от вышеуказанных негативных последствий. Прозрачность и доступность информации для граждан создадут доверительные отношения между исполнителями и потребителями услуг.

Как внести данные о размере платы за жилое помещение в ГИС ЖКХ

На что следует обратить внимание при расчёте

Подготовка расчётов на каждый многоквартирный дом – трудоёмкий процесс, требующий времени, которого у управляющих организаций практически нет. Тем не менее, требования законодательства об индивидуальном подходе к каждому многоквартирному дому существуют и подлежат исполнению (ч. 2 ст. 154, ч.1 ст. 156, ч. ч. 2, 3 ст. 162 ЖК РФ).

Ключевыми данными для расчёта стоимости работ, услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме являются сведения из технической документации на дом. Чем более подробными будут эти сведения, тем более детальный расчёт можно произвести.

Современные МКД отличаются от домов, построенных несколько десятилетий тому назад. Сейчас при строительстве и проведении работ по внутренней отделке дома применяются новые технологии и материалы. Например, в современных домах, в том числе в помещениях общего пользования, установлены пластиковые окна взамен деревянных.

При определении материальных и трудовых затрат управляющая организация может столкнуться с недостатком информации о нормах времени на работы и материалы, которая бы учитывала произошедшие изменения.

Чтобы рассчитать экономически обоснованную стоимость работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД, изучите следующие документы:

  • Приказ Госстроя РФ от 09.12.1999 N 139 «Об утверждении рекомендаций по нормированию труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда»;
  • Рекомендации по нормированию материальных ресурсов на содержание и ремонт жилищного фонда. Часть 1. Нормы расходов материальных ресурсов и обеспеченности уборочным инвентарем на санитарное содержание домовладений (утв. Приказом Госстроя РФ от 22.08.2000 N 191);
  • Рекомендации по нормированию материальных ресурсов на содержание и ремонт жилищного фонда. Часть 2. Нормы расхода материальных ресурсов на обслуживание и ремонт внутридомовых инженерных систем (утв. Приказом Госстроя от 22.08.2000 N 191);
  • Рекомендации по нормированию материальных ресурсов на содержание и ремонт жилищного фонда. Часть 3. Нормы расхода материальных ресурсов на ремонт конструктивных элементов жилых зданий (утв. Приказом Госстроя от 22.08.2000 N 191).

Сформировать стоимость выполняемых работ и оказываемых услуг по содержанию и текущему ремонту можно на единицу таких работ и услуг или на весь объём. При этом необходимо учесть прямые и косвенные затраты, «заложить» прибыль.

Косвенные затраты ещё называют общеэксплуатационными. Под ними мы понимаем затраты, связанные с управлением МКД. Например, это оплата труда:

  • юристов, которые готовят договоры, связанные управлением многоквартирным домом и подготовкой общих собраний собственников помещений;
  • экономистов, ведущих расчёты, необходимые для осуществления деятельности по управлению МКД;
  • специалистов по работе с населением;
  • технических специалистов.

Общеэксплуатационные затраты можно выделить отдельно как стоимость услуги по управлению многоквартирным домом.

При формировании затрат организации необходимо учитывать применяемую систему налогообложения. Некоторые управляющие организации в настоящее время находятся на «упрощёнке». В случае применения упрощённой системы налогообложения расходы, связанные с приобретением товаров, работ, услуг у поставщиков и подрядчиков, учитываются с учётом НДС, предъявляемого указанными поставщиками и подрядчиками.

Автор статьи: Ленар Мурадымов, юрист, независимый эксперт.

Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Мы помогаем УО, ТСЖ и ЖСК соответствовать ФЗ №209 о ГИС ЖКХ ( заполнение и ведение ГИС ЖКХ ). Автоматизируем выгрузку данных в ГИС ЖКХ . А также помогаем проводить общие собрания собственников МКД . Будем рады помочь и вам!

roskvartal.ru

Определение размера платы за содержание и ремонт жилья

Взаимодействие собственников с управляющими организациями по вопросам определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения: Определение размера платы за содержание и ремонт жильяСОДЕРЖАНИЕ И РЕМОНТ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ включает в себя следующие услуги:

услуги и работы по управлению МКД;

 - содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в МКД, в том числе:технические осмотры осмотр общего имущества (крыш, чердаков, подвалов и т.д.); - обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, входящих в состав общего имущества, к предоставлению коммунальной услуги. - поддержание помещений, входящих в состав общего имущества, в состоянии, обеспечивающем установленную температуру и влажность в таких помещениях (например, для отопления в подъездах и подвалах);

уборка и санитарно-гигиеническая очистка помещений общего пользования и земельного участка;

 - сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов; - организация мест для накопления и накопление отработанных ртутьсодержащих ламп и их  -  - передача в специализированные организации; - противопожарные мероприятия; - содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства; - текущий и капитальный ремонт, подготовка к сезонной эксплуатации; - проведение обязательных мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности. - обеспечение установки и ввода в эксплуатацию коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, природного газа, а также их надлежащей эксплуатации (осмотры, техническое обслуживание, поверка приборов учета и т.д.). - и иные виды услуг и работ в соответствии сПравилами содержания общего имущества в многоквартирном доме,

(Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.)

Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется на общем собрании собственников помещений с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. п.7 ст.156 ЖК РФ

Размер платы = Общая площадь жилого помещения × Размер платы за 1 кв.м.

Размер платы устанавливается на основе:

перечня и объема работ (услуг), связанного с надлежащим содержанием общего имущества, утверждаемого собственниками по предложению управляющей организации, такой перечень зависит от:

- состава общего имущества конкретного МКД, его конструктивных особенностей;

- степени физического износа, технического состояния;

 - стоимость выполнения каждой работы (услуги) из утвержденного перечня, стоимость предлагается управляющей организацией.

В итоге собственники и управляющая организация согласовывают размер платы за содержание и ремонт жилого помещения - цену договора управления.

Такой подход к установлению размера платы предполагает установление «индивидуального» размера, отличного от размера платы, установленного в отношении других многоквартирных домов.

Если собственники и управляющая организация не согласовывают цену договора управления, порядок ее определения, то договор управления считается незаключенным.

Случаи установления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения органом местного самоуправления:

 - для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фондач. 3 ст. 156 ЖК РФ;

 - для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, в данном случае орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, при этом стоимость работ и услуг (размер платы за содержание и ремонт жилого помещения) определяется по результатам конкурсач. 3 ст. 156, ч. 4 ст. 161 ЖК РФ;

 - в случаях когда, собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещенияч. 4 ст. 158 ЖК РФ..

ВЫВОДЫ:

Решение вопроса об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения – исключительная компетенция общего собрания собственников помещений, уклоняясь от своих полномочий, собственники позволяют управляющим организациям применять иные механизмы установления размера платы.

В результате возникают ситуации, когда собственники не знают за что платят, и кто этот размер платы установил.

С другой стороны собственники также не должны злоупотреблять своим правом, устанавливая размер платы необходимо помнить, что он должен обеспечить весь комплекс работ, необходимый для надлежащего содержания общего имущества МКД, а не только те работы, которые, по мнению собственников, достаточны для их дома.

При договорных отношениях, необходимо тесное взаимодействие управляющей организации и собственников. Здесь наиболее эффективной будет деятельность Совета МКД, который с одной стороны, выносит на рассмотрение общего собрания данные вопросы, с другой стороны, представляет интересы всех собственников во взаимоотношениях с управляющей организацией.

sovet-mkd.blogspot.ru

Утверждение размера платы за содержание жилого помещения при способе управления МКД УО

Статьи по теме

При способе управления МКД управляющей организацией размер платы за содержание жилого помещения утверждает общее собрание собственников помещений с учетом предложений УО (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ).

Чтобы добиться утверждения размера платы за содержание жилого помещения, необходимо:

  • определить размер платы за содержание жилого помещения на основании экономически обоснованного расчета;
  • подготовить проведение общего собрания собственников помещений в МКД для утверждения размера платы;
  • провести такое собрание;
  • проинформировать собственников о новом размере платы.

Внимание: выводы настоящей рекомендации не распространяются на случай, когда УО вправе в одностороннем порядке увеличить размер платы за содержание жилого помещения.

Закон предусматривает возможность одностороннего увеличения размера платы со стороны УО. В этом случае проводить общее собрание собственников помещений в МКД не нужно.

Так, порядок определения размера платы за содержание жилого помещения – это существенное условие договора управления МКД (п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ).

  • УО вправе самостоятельно изменить размер платы, если:
  • договор управления МКД предусматривает условие об одностороннем изменении;
  • это условие не противоречит законодательству;
  • УО совершила все действия, предусмотренные договором.

Такую позицию подтверждает судебная практика. См., например, апелляционные определения Московского городского суда от 30 июля 2013 г. по делу № 11-18483, Хабаровского краевого суда от 13 декабря 2013 г. по делу № 33-7930/2013.

Также изменить размер платы за содержание жилого помещения без проведения общего собрания возможно при первичном включении расходов на оплату коммунальных ресурсов, используемых в целях содержания общего имущества (ч. 10 ст. 12 Закона от 29 июня 2015 г. № 176-ФЗ).

Этап 1. Перед утверждением платы за содержание жилого помещения необходимо определить ее размер 

Плату за содержание жилого помещения необходимо установить в размере, который обеспечивает «надлежащее содержание общего имущества в МКД в соответствии с требованиями законодательства» (ч. 1 ст. 156 ЖК РФ). Для этого нужно:

  • провести осмотр состояния общего имущества собственников помещений в МКД;
  • подготовить смету (расчет) затрат на содержание и ремонт общего имущества;
  • согласовать с советом МКД смету и основанный на ней размер платы за содержание жилого помещения.

Проведение осмотра

Совместно с советом МКД проведите плановый или внеплановый осмотр состояния общего имущества собственников помещений дома. Цель осмотра – определить виды и объемы работ по ремонту такого имущества.

Подготовка сметы затрат

При подготовке сметы учитывайте пять факторов.

1. Результаты осмотра технического состояния общего имущества.

2. Виды работ, которые предусматривает минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденный постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290 (далее – Минимальный перечень), а также Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170 (далее – Правила технической эксплуатации).

Внимание: правила технической эксплуатации нужно соблюдать несмотря на то, что официально они применяются по остаточному принципу.

Минстрой России разъяснил, что Правила технической эксплуатации применяются в части, не противоречащей действующему законодательству (письмо от 24 мая 2016 г. № 19304-ОГ/04 «О разъяснении законодательства в области строительства и жилищно-коммунального хозяйства»).

Если в договоре управления МКД отсутствует обязанность УО выполнять работы и оказывать услуги, предусмотренные Правилами, то они носят лишь рекомендательный характер. Дело в том, что федеральные органы исполнительной власти вправе издавать в сфере технического регулирования акты только рекомендательного характера. Это определено частью 3 статьи 4 Закона от 27 декабря 2002 г. № 184-ФЗ «О техническом регулировании».

Однако многие нормы Правил включены в другие нормативные акты, обязательные для исполнения.

По сложившейся правоприменительной практике органы ГЖН привлекают управляющие МКД организации к административной ответственности, если они не выполняют работы и услуги, предусмотренные Правилами. В частности, организацию могут оштрафовать на сумму до 50 000 руб. по статье 7.22 Кодекса РФ об административных правонарушениях. При этом суд, скорее всего, поддержит позицию органа ГЖН. См., например, постановления Верховного суда РФ от 18 ноября 2016 г. № 307-АД16-10217 по делу № А26-10959/2015, от 30 ноября 2015 г. № 307-АД15-14917 по делу № А66-3331/2015, от 29 мая 2015 г. по делу № 302-АД15-6712, А19-8748/2014.

3. Сроки и периодичность выполнения работ, предусмотренные Минимальным перечнем и договором управления МКД (подп. «б» п. 2 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290).

4. Дополнительные работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества, определенные решениями общего собрания собственников помещений в МКД и (или) договором управления МКД.

5. План текущего ремонта общего имущества, утвержденный общим собранием собственников или советом МКД, который обладает соответствующими полномочиями (п. 4.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Согласование сметы и утверждение размера платы за содержание жилого помещения с советом МКД

Согласовать смету и размер платы необходимо, если это предусматривает договор управления МКД. В остальных ситуациях закон не обязывает проводить согласование.

Вместе с тем, смету и размер платы лучше согласовать в любом случае. Это избавит вас от лишних вопросов и недопонимания со стороны совета МКД.

Ситуация: вправе ли совет МКД самостоятельно рассчитать затраты и определить размер платы за содержание жилого помещения

Да, вправе. Закон это не запрещает.

Вместе с тем, при расчете совет МКД обязан учесть предложения УО. Рассчитанный размер платы должно утвердить общее собрание собственников помещений в МКД. Это следует из части 7 статьи 156 Жилищного кодекса РФ.

Этап 2. Подготовьте общее собрание собственников

При подготовке к общему собранию собственников помещений в МКД сделайте три вещи.

Во-первых, определите инициатора собрания.

Совет: постарайтесь добиться того, чтобы собрание инициировали собственники помещений в МКД.

По закону инициировать собрание для утверждения размера платы за жилое помещение вправе УО (ч. 7 ст. 45 ЖК РФ).

Однако лучше, чтобы в роли инициаторов выступали один или несколько собственников помещений в доме, например, члены совета МКД (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ). Дело в том, что на практике доверие участников собрания к инициативе физических лиц – собственников более существенное, чем к инициативам УО.

Во-вторых, подготовьте документы для проведения собрания. Их состав различается в зависимости от формы собрания – очное, заочное или очно-заочное голосование.

Внимание: для собраний в форме заочного и очно-заочного голосования особую роль играет формулировка ответа на вопрос об утверждении размера платы за содержание жилого помещения.

В зависимости от того, какую формулировку будет содержать бланк решения собственника, наступят те или иные правовые последствия.

Формулировка 1. «Утвердить плату за содержание жилого помещения на 2017 год в размере…».

Последствия. Утвержденный размер платы будет действовать только в указанном календарном году. Если общее собрание не утвердит размер платы на следующий период, то собственники будут вносить плату в размере, утвержденном органом местного самоуправления (ч. 4 ст. 158 ЖК РФ).

Формулировка 2. «Утвердить плату за содержание жилого помещения в размере…».

Последствия. Утвержденный размер будет действовать до того, как общее собрание примет иное решение. На практике такой промежуток может продлиться в течение нескольких лет. А это не будет отвечать интересам УО и нарушит требования части 1 статьи 156 Жилищного кодекса РФ.

Формулировка 3. «Утвердить плату за содержание жилого помещения в размере, равном размеру платы, утвержденному органом местного самоуправления для МКД аналогичной степени благоустроенности».

Последствия. Размер платы будет ежегодно повышаться. Причем утверждать его будет орган МСУ. Общее собрание для этого проводить не потребуется.

Однако не факт, что такой размер будет отвечать интересам УО и собственников помещений. Дело в том, что чаще всего орган МСУ определяет его исходя из среднестатистического типа благоустроенности МКД без учета технической оснащенности домов новых серий.

В-третьих, определите сроки проведения собрания.

Совет: если планируется изменить размер платы за содержание жилого помещения, то сроки проведения собрания стоит установить с учетом предусмотренного срока извещения об изменении размера платы.

Этап 3. Проведите собрание

Цель собрания – принять решение об утверждении размера платы за содержание жилого помещения. Для этого необходимо большинство от общего числа голосов участников собрания (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Собрание проведите по общим правилам, предусмотренным статьями 44–48 Жилищного кодекса РФ.

Этап 4. Проинформируйте собственнико об утверждении нового размера платы за содержание жилого помещения

Известите собственников помещений в МКД об изменении размера платы за содержание жилого помещения. Для этого составьте уведомление в письменной форме.

Направьте уведомление в срок, предусмотренный договором управления МКД. Если такой срок не установлен, проинформируйте собственников не позднее чем за 30 дней до даты представления платежных документов, по которым собственники будут оплачивать жилое помещение в новом размере.

Такие правила предусматривает часть 13 статьи 155 Жилищного кодекса РФ.

www.gkh.ru

Размер платы за содержание и ремонт жилых помещений в многоквартирном домеАдвокат Жмурко Светлана Евгеньевна

Что входит в плату за квартиру и коммунальные платежи

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

2) плату за коммунальные услуги.

Коммунальные платежи — платежи за пользование коммунальными услугами (тепло-, газо- и водоснабжение, канализацию).

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения и размеры обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, должны быть соразмерны утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ.

Способ управления многоквартирным домом

Собственники помещений, расположенных в многоквартирном доме должны выбрать один из способов управления своим многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.

 

Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Собственники помещений многоквартирного дома могут сами устанавливать размер коммунальной платы

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья (ТСЖ), жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме.

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации, городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге — органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации).

Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации

Таким образом, размер платы за содержание и ремонт жилых помещений в многоквартирном доме определяется с учетом предложений выбранной в установленном законом порядке управляющей организации на срок не менее чем один год, на общем собрании собственников помещений в таком доме, если в этом доме не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив.

Если такое решение собственниками принято не было, то размер платы устанавливается органом местного самоуправления, а в городах федерального значения — органами государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации.

Спор по делу о взыскании задолженности по оплате за техническое обслуживание и коммунальные услуги

Если у собственника жилого (или нежилого) помещения в многоквартирном доме возникла задолженность по оплате за техническое обслуживание и коммунальные услуги, то управляющая компания (ТСЖ, ДЕЗ, УК и т. д.) вправе обратиться в суд с иском о взыскании такой задолженности.

По делу о взыскании задолженности по оплате за техническое обслуживание и коммунальные услуги юридически значимым и подлежащим установлению судом является выяснение следующих обстоятельств:

— какой способ управления многоквартирным домом, в котором находится квартира ответчика, избран собственниками помещений в этом доме и не изменялся ли он впоследствии;

— какая организация выбрана собственниками помещений данного дома в качестве управляющей организации;

— если в этом доме не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, проводилось ли в спорный период времени общее собрание собственников помещений, на котором был установлен размер платы за содержание и ремонт жилых помещений;

— какие тарифы применялись управляющей компанией при расчете платы за содержание и ремонт жилых помещений, кем они утверждены, основания их применения и правильность расчетов.

От выяснения данных обстоятельств зависит правильное разрешение судом спора по требованиям управляющей организации о взыскании задолженности по оплате за техническое обслуживание и коммунальные услуги в многоквартирном доме.

 

Адвокат Светлана Жмурко

Запись на консультацию к адвокату по телефону: 8(985)998-58-08

Жилищное правоПоследние публикации в прессе (Все публикации)

ya-advokat.ru

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения

Проблема ценообразования платы за содержание и ремонт жилого помещения остро обозначилась после введения нового Жилищного кодекса РФ, когда установление платы за содержание и ремонт жилого помещения перестало регулироваться на государственном уровне. "Неподкованные" жители многоквартирных домов просто теряются в догадках о реальной стоимости содержания и ремонта, в то время как управляющие компании устанавливают размер платы в одностороннем порядке. Мне, к примеру, за свой опыт не приходилось ни разу сталкиваться со случаями установления платы за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии со всеми требованиями Жилищного кодекса РФ (возможно, конечно, мой опыт не такой богатый).

Какой он, этот размер платы за содержание и ремонт многоквартирного дома?

С юридической точки зрения, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения – это результат договоренности сторон по договору управления многоквартирным домом. Управляющая компания не может самостоятельно в одностороннем порядке устанавливать или изменять размер платы за содержание и ремонт жилого помещения. Порядок установления и изменения платы четко определен в Жилищном кодексе РФ, также имеется соответствующая арбитражная практика.

С экономической точки зрения, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения – это расходы, необходимые для надлежащего обслуживания Вашего многоквартирного дома плюс прибыль управляющей компании.

При определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения необходимо знать виды работ и услуг, а также периодичность их выполнения, запланированные Вашей управляющей компанией. Обычно перечень работ и услуг приводится в приложении к договору управления многоквартирным домом, который Вы подписываете с Вашей управляющей компанией. Расчет размера платы без данных этого перечня будет, как говорят, «на глаз». В настоящее время имеется законодательный проект (ожидается его принятие к концу 2012 года) относительно минимального перечня работ и услуг по содержанию и ремонту жилого помещения, определенный в п.1.2 ст.161 Жилищного кодекса РФ.

В соответствии с разъяснениями Министерства регионального развития №6174-АД/14 от 06.03.2009г. относительно п.3.ч.3 ст.162 Жилищного кодекса РФ, порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения является существенным условием договора управления многоквартирным домом (об этом и свидетельствует сам Жилищный кодекс РФ), а, следовательно, если данный порядок не определен, то договор управления можно признать недействительным.  В данных разъяснениях  дано описание того, что понимается под порядком определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения: формулировка порядка (методики) определения (расчета) стоимости указанных в договоре в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 162 Кодекса услуг и работ по содержанию и текущему, и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. При этом фиксированную стоимость отдельных услуг и работ целесообразно указывать в перечне услуг и работ только на момент заключения договора.

Таким образом, в договоре должен быть указан порядок или методика определения размера платы за содержание и ремонт жилых помещений многоквартирного дома.

На практике все происходит иначе. Управляющие компании вообще не утруждаются планированием конкретных работ и их стоимости. Плата за содержание и ремонт жилого помещения для Вашего многоквартирного дома устанавливается управляющими компаниями без расшифровок по видам работ и услуг, и, как правило, на весь жилищный фонд Вашей управляющей компании в целом. Что совершенно неправильно, потому что каждый многоквартирный дом имеет свои индивидуальные особенности.

 

Для чего необходимо определять размер платы за содержание и ремонт многоквартирного дома в разрезе перечня работ и услуг?

В первую очередь, это необходимо Вам для определения и контроля размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. К примеру, Вы определили стоимость платы за содержание жилого помещения в размере 10 руб. с квадратного метра. Данная стоимость по умолчанию включает услугу по уборке придомовой территории (Вашего двора), услугу по сухой уборке мест общего пользования (подъезда) с определенной периодичностью.

В случае, если Ваша управляющая компания не выполняет свои обязательства или выполняет их не в полном объеме, Вы можете потребовать пересчета размера платы. Но возникает вопрос: сколько стоит услуга по уборке придомовой территории (Вашего двора) и услуга по сухой уборке мест общего пользования (подъезда)? Тут управляющая компания может предоставить Вам стоимость данных услуг, "интересную" только ей самой.

Что, если Вы не смогли договориться о размере платы за содержание и ремонт со своей управляющей компанией?

Если же при достаточно долгой дискуссии на общем собрании собственников многоквартирного дома не удалось принять решение о размере платы за содержание и ремонт многоквартирного дома, то размер платы устанавливается на основании п.4 ст.158 Жилищного кодекса РФ. В соответствии с данной статьей, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается органом местного самоуправления (то есть администрацией Вашего муниципального образования).

Ежегодно администрация Вашего муниципалитета устанавливает плату для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда. Именно она и служит данной величиной платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Однако, в информационном письме Министерства регионального развития №6177-АД/14 от 06.03.2009г. говорится о целесообразности отказа от данной практики. Связано это, как уже ранее описывалось, с индивидуальными особенностями и характеристиками Вашего многоквартирного дома. 

При выявлении подобных нарушений необходимо сообщать территориальному антимонопольному органу.

 

Рекомендации по определению размера платы за содержание и ремонт:

  •  

    Определяйте размер платы на общем собрании собственников многоквартирных домов, в результате плотной, совместной работы с управляющей компанией. Управляющая компания сама должна Вам предложить перечень работ и услуг по содержанию и ремонту жилого помещения, необходимых для надлежащей эксплуатации Вашего многоквартирного дома. Данные предложения должны быть индивидуальными с учетом особенностей Вашего дома!
  • Требуйте от управляющей компании указания порядка определения размера платы в договоре управления многоквартирным домом.
  • Требуйте от управляющей компании при составлении договора управления многоквартирным домом, чтобы перечень работ и услуг был подробно расписан.
  • Не соглашайтесь с размером платы за содержание и ремонт жилого помещений, предлагаемой управляющей компанией, если размер платы не соответствует фактическим выполненным работам представленным в ежегодном отчете управляющей компании. .

Рекомендуем прочитать статью:

Как самостоятельно рассчитать плату за содержание и ремонт жилого помещения

gkh1.ru

Как утверждается размер платы за содержание помещения в многоквартирном доме? Возможно ли его изменение со стороны управляющей компании? //

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД определяется на срок не менее чем один год на общем собрании собственников помещений в таком доме, а в случае отсутствия такого решения применяются тарифы, установленные органом местного самоуправления.

Обоснование вывода:

В соответствии с ч. 1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

Согласно ч. 1 ст. 156 ЖК РФ плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

В силу ч. 7 ст. 156 ЖК РФ размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном ст. 45-48 ЖК РФ. Размер платы за содержание жилого помещения в МКД определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

В случае, если собственники помещений в МКД на их общем собрании не приняли решение об определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований) (ч. 4 ст. 158 ЖК РФ).

Как указано в письме Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 17 марта 2016 г. N 7513-ОЛ/04, собственники помещений многоквартирного дома на их общем собрании должны утвердить перечень услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общедомового имущества исходя из требований, установленных Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее — Правила N 491), и минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 N 290 (далее — Минимальный перечень). При этом размер платы за содержание и ремонт жилого помещения должен быть соразмерен утвержденному собственниками помещений многоквартирного дома перечню, объемам и качеству услуг и работ по содержанию конкретного дома (п. 35 Правил N 491).

Таким образом, размер платы за содержание жилого помещения должен определяться индивидуально для каждого многоквартирного дома на основании утвержденного собственниками помещений такого дома перечня и периодичности проведения работ и (или) оказания услуг. При этом перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, утвержденный собственниками помещений либо органом местного самоуправления, не может быть меньше минимального перечня.

Указанный подход в полном объеме будет учитывать конструктивные элементы каждого многоквартирного дома, наличие и состав внутридомовых инженерных систем, наличие земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, элементы озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания и эксплуатации данного многоквартирного дома, геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома, что в итоге должным образом скажется на качестве обслуживания многоквартирного дома, согласно законным требованиям собственников помещений данного дома.

Из анализа приведенных выше норм следует, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД определяется на срок не менее чем один год на общем собрании собственников помещений в таком доме, а в случае отсутствия такого решения применяются тарифы, установленные органом местного самоуправления. Иные объединения собственников помещений в МКД, например совет многоквартирного дома, не вправе утверждать указанные тарифы, поскольку это не входит в его права, предусмотренные ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ.

Нормы жилищного законодательства, предусматривающие установление (изменение) размера платы за жилое помещение посредством принятия об этом решения на общем собрании собственников помещений в МКД, призваны обеспечить прозрачность определения такой платы и гарантировать права и интересы собственников жилых помещений как наиболее слабой стороны во взаимоотношениях с управляющей организацией.

Жилищный кодекс и иные нормативные правовые акты, регулирующие жилищные отношения, не предусматривают возможность одностороннего изменения управляющей организацией платы за ремонт и содержание жилья. Установленный действующим законодательством порядок определения платы (тарифа) за содержание и ремонт жилых помещений многоквартирного дома обязателен для хозяйствующих субъектов, осуществляющих деятельность в качестве управляющих организаций, что исключает произвольное применение указанных тарифов.

Таким образом, внесение в договор управления МКД пункта, согласно которому управляющая компания может в одностороннем порядке провести индексацию тарифа на содержание и ремонт общего имущества МКД является незаконным (смотрите, например, постановление Арбитражного суда Центрального округа от 11.08.2017 N Ф10-3236/17 по делу N А36-11411/2016, постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2016 N 01АП-3037/16).

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Васильев Александр

Информационное правовое обеспечение ГАРАНТ

http://www.garant.ru

Многоканальный телефон: (347) 292-44-44

www.bashinform.ru

Размер платы за содержание жилого помещения должен определяться индивидуально для каждого многоквартирного дома на основании утвержденного собственниками помещений такого дома перечня и периодичности проведения работ и (или) оказания услуг

В соответствии со статьями 30, 39, 154, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) собственник помещения в многоквартирном доме обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

На основании части 1 статьи 156 ЖК РФ плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

Отмечаем, что согласно жилищному законодательству, в частности ЖК РФ и Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее — Правила N 491), собственники помещений многоквартирного дома на их общем собрании должны утвердить перечень услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общедомового имущества исходя из требований, установленных Правилами N 491, и минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 N 290 (далее — Минимальный перечень).

При этом размер платы за содержание и ремонт жилого помещения должен быть соразмерен утвержденному собственниками помещений многоквартирного дома перечню, объемам и качеству услуг и работ по содержанию конкретного дома (пункт 35 Правил N 491).

В соответствии с частью 4 статьи 158 ЖК РФ и пунктом 36 Правил N 491 в случае если собственники помещений на общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, органы местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге — органы государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) в соответствии с частью 4 статьи 158 ЖК РФ устанавливают размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, исходя из стоимости услуг и работ, входящих в утвержденные решением общего собрания собственников помещений перечни услуг и работ, выполняемых лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Также отмечаем, что в соответствии с частью 3 статьи 156 ЖК РФ и пунктом 34 Правил N 491 в случае если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге — органами государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) по результатам открытого конкурса, проводимого в установленном порядке, равной цене договора управления многоквартирным домом. Цена договора управления многоквартирным домом устанавливается равной размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанной в конкурсной документации.

Согласно Правилам проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75 (далее — Правила N 75), под размером платы за содержание и ремонт жилого помещения понимается плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 кв. метра общей площади жилого помещения. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.

Подпунктом 5 пункта 38 Правил N 75 определено, что в извещении о проведении конкурса в том числе указывается: наименование обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту объекта конкурса, выполняемых (оказываемых) по договору управления многоквартирным домом; наименование дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту объекта конкурса, перечень которых устанавливается в соответствии с подпунктом 4(1) пункта 41 Правил N 75; размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, рассчитанный организатором конкурса в зависимости от конструктивных и технических параметров многоквартирного дома, степени износа, этажности, наличия лифтов и другого механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, материала стен и кровли, других параметров, а также от объема и количества обязательных работ и услуг.

Таким образом, размер платы за содержание жилого помещения должен определяться индивидуально для каждого многоквартирного дома на основании утвержденного собственниками помещений такого дома перечня и периодичности проведения работ и (или) оказания услуг. При этом перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, утвержденный собственниками помещений, либо органом местного самоуправления в порядке, установленном Правилами N 75 не может быть меньше Минимального перечня.

Такой подход в полном объеме будет учитывать конструктивные элементы каждого многоквартирного дома, наличие и состав внутридомовых инженерных систем, наличие земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, элементы озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания и эксплуатации данного многоквартирного дома, геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома, что в итоге должным образом скажется на качестве обслуживания многоквартирного дома, согласно законным требованиям собственников помещений данного дома.

В случае установления органами местного самоуправления собственникам помещений размера платы за содержание и ремонт жилого помещения исходя из групп многоквартирных домов, такая плата может не учитывать особенности конкретного многоквартирного дома.

В случае установления органами местного самоуправления собственникам помещений размера платы за содержание и ремонт жилого помещения исходя из необходимых услуг, установленных в объеме не менее чем минимальный перечень, такой размер платы является более экономически эффективным в управлении для каждого многоквартирного дома.

На основании вышеизложенного, а также в целях реализации пункта 35 Правил N 491, полагаем возможным при установлении органами местного самоуправления в соответствии с частью 4 статьи 158 ЖК РФ собственникам помещений многоквартирных домов размера платы за содержание и ремонт общего имущества использовать подход по установлению такой платы исходя из конкретных видов услуг и работ, установленных собственниками помещений с учетом положений Правил N 491, Минимального перечня и иных нормативных правовых актов, устанавливающих требования к содержанию общего имущества собственников помещений (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей).

Письмо Минстроя России от 17.03.2016 N 7513-ОЛ/04

mozart-legal.ru


Смотрите также